「資産運用事例（１）

事例１）相続で取得された土地の有効活用例

A様（○○歳　専業主婦）

相続によりある日突然土地（農地）所有者となられたA様。相続税等の税金関係は顧問税理士に依頼し有効活用について相談される。

※相談内容のポイント

①土地の有効活用を行いたいがリスクが不安である。

②先祖代々継承された土地なので出来る事なら維持して行きたが転売も検討している。

相談内容①について

当倶楽部では相談を受け所有地近辺の市場調査を実施。

周辺の賃貸マンション・分譲マンション・物販店舗の需要・戸建の販売実績・周辺環境などを隈なく調査しデータ分析を行い所有地に最も適し需要が見込めリスクの少ない運用の形をデータ分析に基づき検討を行った。

相談内容②について

A様のご要望を基本路線として検討。

土地を保有する事になると、固定資産税や都市計画税などの保有税がかかる。

しかし、A様は専業主婦であり、ご主人は会社員。

マイホームも所有しており、そちらの保有税支払いもある。

と言う事は、相続した土地の保有税支払いに、別途資金源が必要である事を確認する。

現在のA様の家計収入は、ご主人の給料のみ。

そこで、最後の選択肢として、"売却"、をシミュレーションを行った。

まずは、実勢価格の調査。

①で行った調査の中で、ここ数カ月の売買価格を調査したところ、最近の売買価格は下落傾向にある事が判明。

その売買価格から、不動産業者への売買手数料、及び譲渡税を控除すると、A様が思っていた価格を大きく下回る事が分かった。

よって、最初のご希望である、手放さないで所有していける策を考える事となった

運用のまとめ

ポイント①の分析により、所有地は学区が人気学区であり、物販店舗より立地環境も考慮し住環境での資産運用が住環境の運用としては戸建賃貸・賃貸マンション・駐車場経営などの方法があるが調査の結果から、戸建賃貸の需要は少なく、近隣駐車場にも空きが多く見られた。

よって、所有地において最も需要が見込まれるのは賃貸マンション・アパートである事が判明し、調査結果に基づきご提案を行ったが、マンションアパートの事業となると事業資金の拡大を懸念された。

今回のご相談に対する最終的な提案

Ⅰ．『賃貸マンションの建設』を提案

Ⅱ．事業資金計画は、借入と自己資金(土地の一部売却)にて手当てする

(根拠)

・土地を手放したくない

・相談内容①の市場調査の結果から、住環境系のエリアである事

・土地有効活用に対するリスクヘッジが可能

　　　　→　　  建設規模の縮小

　　　　　　　　借入額の縮小

・売却区画を分割する事で、売却単価が上げられる事

・その売却益が事業資金に充当すべき額になる事

資金計画については家計収入がご主人の給与のみなので、借入を基本とする。

しかし、借入金の返済、及び将来的な賃貸市場の変動に対するリスクヘッジとして、借入金を可能な限り少額にする事を提案。

別な資金源として、計画地の一部を売却し、事業資金に加える事を併せて提案。